7/3/2021
Economía

El titubeante repunte del ladrillo

El nuevo ciclo inmobiliario deberá adaptarse a una demanda transformada por la crisis

El titubeante repunte del ladrillo
Grúas operando en un solar de Madrid a principios de 2015.pablo blázquez / getty images
La semana pasada el director de Macroeconomía de Caixabank Research, Oriol Aspachs, reveló lo que ya era un secreto a voces: “El ajuste del sector inmobiliario está hecho”. Algo que había oficializado antes del verano el Servicio de Estudios del Banco de España, que preveía entonces una suave recuperación en el sector apreciable en los valores positivos de los principales indicadores: estabilización general de los precios con ligeros repuntes desde finales de 2014, leve mejoría de las transacciones y subida moderada de los contratos hipotecarios. 
El impulso en obra pública inducido por las citas electorales y el fulgor de los productos más atractivos de los segmentos no residenciales, destino de fuertes flujos de inversión internacional, incentivan adicionalmente la actividad constructora tras ocho años de caída, con aumentos de los visados de nueva obra, el consumo de cemento o las afiliaciones a la Seguridad Social. La mejora de las ventas de suelo, el incremento de las ventas de segundas residencias y el efecto llamada del turismo en la compra de viviendas por extranjeros conforman el avance de una demanda silenciosa que podría anticipar el empuje del sector y un cambio en su perfil cíclico.

No obstante, la mejora de los indicadores del mercado residencial no debería opacar el hecho de que la actividad constructora, el empleo en el sector y la inversión residencial registran todavía valores mínimos. Además, la recuperación dista de ser homogénea tanto en su dimensión geográfica como en la tipología del producto. Y aunque los datos dejan pocas dudas sobre el cambio de ciclo, las incógnitas se trasladan ahora a la intensidad y sostenibilidad de la recuperación y, en el medio y largo plazo, al modelo de crecimiento del sector inmobiliario y al peso que este debería tener en el próximo patrón de crecimiento del PIB español.  

Ignacio San Martín, responsable del Servicio de Estudios de BBVA Real Estate, destaca un factor que hasta ahora ha hecho poco ruido como señal inequívoca de la recuperación de la actividad: “Se está vendiendo más suelo”. Del análisis de las estadísticas de precios de suelo urbano se desprende que “los tamaños de los solares están aumentando, lo que quiere decir que son terrenos para promociones, y los compradores cada vez son menos particulares y más empresas”.

La menor solvencia de los hogares españoles podría provocar un trasvase de la demanda al mercado de alquiler

Julio Rodríguez, miembro de Economistas Frente a la Crisis y vocal del Consejo Superior de Estadística del INE, opina que “la recuperación del sector  se apoya en las compras de viviendas por inversores, institucionales y particulares”. Sin embargo, “se advierte que es mayor en las grandes áreas metropolitanas, Madrid y Barcelona, donde es más fuerte la presencia de los inversores, mientras que en las zonas turísticas tradicionales han aumentado las ventas de viviendas a extranjeros”. Además, afirma, “se observa la incidencia de la mayor oferta de crédito barato desde las entidades financieras, estimuladas por las inyecciones de liquidez del BCE. 

¿Recuperación o estabilización?

Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, prefiere hablar de estabilización antes que de recuperación y considera que la tesitura actual todavía no permite adivinar cambios de tendencia importantes con respecto a la situación vivida en estos últimos años: “Se produce un volumen de hipotecas que supone un 25% de las generadas en 2006, la compra de viviendas es un tercio de la media antes de la crisis y aunque esos años y sus cifras no van a regresar, sí que entendemos que hay un punto medio y que todavía estamos lejos de alcanzarlo”.

El mercado inmobiliario responde a una naturaleza cíclica que asocia generalmente su crecimiento al comportamiento de la demanda. Como ya sucedió en anteriores ciclos, el crecimiento económico, el repunte del empleo y la mejora de las condiciones de financiación son los principales factores que favorecen la demanda de viviendas y podrían sugerir una cercana recuperación del sector. Sin embargo, hay otros elementos que plantean dudas sobre la evolución de la demanda, entre ellos las tendencias demográficas, una tasa de paro por encima del 20% prevista para los próximos años, el alto endeudamiento acumulado por las familias españolas durante la fase expansiva del ciclo anterior, el amplio stock de viviendas terminadas y no ocupadas o el papel protagónico de las entidades financieras en ambos lados del mercado. 

Las últimas proyecciones de población del INE, por ejemplo, prevén que no habrá un aumento de la población en los próximos 15 años que tire de la demanda (tal y como ocurrió en el último ciclo expansivo con la llegada de millones de inmigrantes). Se sabe que se ha producido una devaluación salarial considerable y que las condiciones de los nuevos empleos, más inestables que antes, dan lugar a hogares menos solventes y pueden provocar un desplazamiento de la demanda al mercado de alquiler. Además los hogares mantienen el proceso de desapalancamiento y la recuperación estará condicionada por el grado de absorción de un stock que oscila entre las cerca de 600.000 viviendas nuevas que calcula el Banco de España y las 450.000 estimadas por el BBVA, de las cuales casi un tercio quedarían fuera del mercado por estar ubicadas en zonas sin demanda.

En manos de los bancos

Uno de los elementos novedosos del nuevo ciclo del mercado inmobiliario es el papel que van a jugar las entidades financieras, con una presencia decisiva en los dos lados, el de la oferta y el de la demanda. “El sector bancario no solo se encuentra listo y preparado para financiar el próximo ciclo expansivo (en el ‘ladrillo’), sino que [ya] lo está haciendo”, asegura Oriol Aspachs. Para Ignacio San Martín, el papel de las entidades financieras es ahora mucho más relevante que el que tenían en el anterior ciclo, ya que poseen el elemento clave para dinamizar el sector: el suelo. “Grosso modo, en el sector se han perdido tres de cada cuatro empleos, y cuatro de cada cinco empresas han desaparecido. Si bien algunas constructoras han sobrevivido estos años gracias a la internacionalización, los promotores han quedado muy tocados.” Por tanto, afirma San Martín, “una de las labores de las entidades financieras en este nuevo ciclo es rehacer el tejido productivo del sector”. 

“El futuro del sector no está en un modelo basado en la construcción masiva de viviendas para venta”

Juan Fernández-Aceytuno proyecta una imagen diferente: “Si el mercado repunta, la tendencia es que de aquí a unos años la mayoría de todos estos activos en manos de los bancos constituirán las nuevas grandes inmobiliarias del país, que en unos casos saldrán a bolsa y en otros casos se venderán a inversores internacionales o nacionales”. Por otro lado, aunque hay una gran abundancia de liquidez y las entidades financieras necesitan prestar más, los supervisores han incrementado los controles para evitar las malas prácticas del pasado reciente y están aumentado significativamente las exigencias de solvencia al sistema bancario, encareciendo indirectamente los créditos.

Es previsible que las nuevas realidades del mercado inmobiliario transformen la demanda respecto a los ciclos anteriores, basados en la compra masiva de viviendas, pero lo que aún no se sabe es cómo se adaptará la industria al nuevo modelo de demanda. El Observatorio de la Valoración apunta una primera hipótesis: “El sector tiene que hacerse a la idea de que el futuro no está en un modelo basado en la construcción masiva de viviendas para venta. El alquiler, la rehabilitación, la adaptación funcional de casas antiguas y de segunda residencia y la mejora tecnológica serían elementos para determinar ese futuro”. 

Ignacio San Martín plantea una conjetura bien distinta: el aumento del alquiler sería solamente una consecuencia de la crisis inmobiliaria, y una vez que se produzca un cambio de tendencia en el mercado laboral y se asiente el crecimiento económico, el sector volverá al mismo modelo de compra que caracterizó el último ciclo. Discrepa con esta visión Fernández-Aceytuno, para quien el alquiler “ofrece más versatilidad, movilidad y adaptabilidad”. Lo ideal, afirma, sería que “en lugar del 80-20 que tenemos ahora de vivienda en propiedad frente al alquiler, hubiera unos números más próximos al 70-30”. 

De cara al futuro, el exdirector de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, previó antes de verano que la inversión en vivienda aporte algunas décimas al PIB, frente al punto porcentual que restaba anualmente durante la crisis, y que la inversión en construcción contribuya al crecimiento de la economía con algo menos de medio punto, en contraste con el 1,4% que restaba durante la crisis. “Entraremos en un terreno intermedio, entre lo que pasó en la crisis y el boom”, pronosticó.

En cuanto a las características del nuevo ciclo, Rodríguez cree que “no es deseable que la vivienda vuelva a convertirse en la locomotora de la economía española”. Para no repetir los errores del pasado, “España debe tener una base productiva más sólida y diversificada y no tan dependiente de la construcción residencial y del turismo”. La crisis, la precariedad laboral, la migración forzada y los nuevos modelos familiares estarían gestando, según los expertos consultados en el Observatorio de la Valoración, una “conciencia inmobiliaria muy distinta en la nueva generación de posibles compradores”. Todo ello requiere cambios estructurales en la oferta de vivienda y suscita dudas sobre el nuevo ciclo inmobiliario.