20/6/2019
Análisis

La vivienda necesita una nueva política

La vivienda social debe destinarse en exclusiva al alquiler además de tener carácter permanente

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El mercado de vivienda de España tocó fondo en 2013 tras más de cinco años de recesión. En 2015 se ha acentuado la recuperación, destacando los aumentos de alrededor del 4,5% anual de los precios de venta y de los alquileres. El crecimiento de las ventas, la reactivación de la construcción de vivienda nueva y el descenso de la morosidad de los préstamos a comprador de vivienda son otros hechos destacables, junto a la necesidad de que exista alguna política de vivienda.

La recuperación del mercado de vivienda sucede en la mayoría de países de la eurozona, aunque es menos acusada que en ciclos previos, según el Banco Central Europeo. A nivel mundial la actual es una etapa de tipos de interés reducidos, resultante, entre otras causas, de las políticas de expansión cuantitativa de los principales bancos centrales.

En España los precios de la vivienda crecieron un 4,5% interanual en el tercer trimestre de 2015, según el índice de precios de vivienda del INE. Los alquileres registraron una variación interanual del 4% en septiembre de 2015, según Fotocasa. Los mayores incrementos de precios fueron los de Baleares (9%) y Madrid (7,9%).

Unas 204.000 viviendas fueron entregadas a los bancos entre 2008 y 2014 a causa de los desahucios


Entre enero y septiembre de 2015 las ventas de viviendas, según datos de los notarios, crecieron casi un 12,8% sobre 2014. La compra de viviendas por extranjeros alcanzaron al 17% del total y se estima que a final de año se habrán vendido en total más de  410.000. Más del 85% de las ventas corresponde a viviendas usadas.

Radiografía del sector

Más del 30% de las ventas de 2015 se han realizado mediante pagos al contado, sin acudir a un préstamo hipotecario. Los nuevos préstamos a comprador de vivienda crecieron entre enero y septiembre cerca del 27% sobre 2014. La presencia entre adquirentes de compradores asalariados con contrato indefinido es más elevada ahora que en 2007.

La tasa de morosidad de los préstamos a comprador en junio de 2015, el 5,1%, fue muy inferior a la de los destinados a promotor (32,1%). Los fondos de inversión han aprovechado  las oportunidades derivadas de la caída de los precios de la vivienda entre 2007 y 2014. El banco malo, Sareb, a fines de 2014 tenía activos en el balance por un valor de 44.200 millones de euros. En 2015 Sareb se ha metido a promotor de vivienda, y no precisamente de vivienda social.

La difícil situación laboral de los jóvenes hogares modera la recuperación del mercado de vivienda. Los salarios de los nuevos hogares solo permiten el acceso al alquiler privado de una vivienda a compartir piso.

Entre enero y septiembre de 2015 las viviendas iniciadas crecieron un 31,5% sobre 2014, previéndose iniciar unas 46.000. Por primera vez desde 2007, la construcción de viviendas efectuará una aportación positiva al crecimiento del PIB, al aumentar un 3% en 2015.

En los países periféricos de la eurozona los compradores asumen un riesgo mayor que el que anticipan. Los niveles de demanda y actividad en el mercado de la vivienda en España permiten hablar más de estabilización que de recuperación. Los riesgos derivados de la abundante liquidez, de los muy bajos tipos de interés y de las innovaciones financieras no han desaparecido del todo. En algunos países la supervisión prudencial ha llevado a establecer unos criterios mínimos a los prestatarios, como es que el pago de la cuota del préstamo no llegue a superar un determinado nivel, criterio que debería de introducirse en España.

El retorno de la política de vivienda 

Desde 2008 crecieron los desahucios de hogares de sus viviendas habituales por  los impagos de préstamos hipotecarios. Unas 204.000 viviendas se  entregaron a los bancos entre 2008 y 2014. Los lanzamientos judiciales por impago de préstamos y de alquileres se han aproximado a los 67.000 anuales en 2014 y 2015. Mientras tanto, los recursos asignados a política de vivienda en los presupuestos de 2016 son reducidos (unos 3.300 millones de euros) y atienden  obligaciones del pasado.

El próximo gobierno de España debe impulsar una auténtica política de vivienda.  Para ello, es preciso apoyar el acceso —con un esfuerzo no superior a la tercera parte de los ingresos— a hogares con niveles  de ingresos reducidos y facilitar alojamiento a los hogares desahuciados, anticipándose  a la ejecución de los mismos. Algunas actuaciones a desarrollar serían  las siguientes:

1. Crear parques públicos estables de viviendas de alquiler a partir de viviendas de nueva construcción y de viviendas vacías, garantizando apoyo presupuestario a los planes de vivienda. La vivienda social debe destinarse en exclusiva al alquiler y tener carácter permanente. También hay que fomentar la creación de registros municipales de demandantes de viviendas.

2. Aproximar la normativa española en materia de desahucios a las prácticas más habituales en Europa occidental y en otros países desarrollados, de forma que no se expulse al insolvente que actuó de buena fe, estableciendo un plan de pagos (segunda oportunidad).

3. El Instituto de Crédito Oficial (ICO)   debe prestar a largo plazo para la creación de un parque estable de viviendas sociales  de  alquiler y también para la rehabilitación.
 
4. En cuanto al alquiler, es preciso mantener las ayudas directas a los arrendatarios para hogares con ingresos no superiores a 3 IPREM (unos 1.800 euros), que cubran hasta el  35% del alquiler y con una duración prorrogable de 2 años.
 
5. Apoyo general a la rehabilitación.
 
6. En materia de urbanismo, hay que establecer en el planeamiento urbano una reserva de suelo con destino al parque de viviendas sociales de alquiler. Se debe fijar asimismo un porcentaje de participación pública en las plusvalías para disponer así de suelo destinado a la promoción de viviendas de alquiler. En línea con la Ley del Suelo de 2007,  importa restablecer las reservas de suelo para vivienda social de alquiler así como el porcentaje público de plusvalías que corresponde a la administración local.